Aquisição de terras por estrangeiros: nacionalidade do sócio controlador

Embora seja um processo burocrático, é possível que estrangeiros, pessoas físicas ou jurídicas, e pessoas jurídicas brasileiras com controle acionário estrangeiro, sejam proprietários ou arrendatários de imóveis rurais no Brasil, sempre consoante às imposições e restrições existentes na legislação brasileira, com destaque para a Lei Federal nº 5.709/1971.

Recentemente, a Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ) publicou o Provimento n.º 195, de 3 de junho de 2025, que trouxe uma modernização ao sistema registral brasileiro por meio de novas disposições referentes aos sistemas de registro de imóveis, como o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), o Inventário Estatístico Eletrônico do Registro de Imóveis (IERI-e), e o Sistema de Informações Geográficas do Registro de Imóveis (SIG-RI).

Além das novas diretrizes para o sistema registral, o Provimento nº 195 trata diretamente de quesito que afeta a aquisição e arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros, com a obrigatoriedade de inclusão na escritura e na matrícula do imóvel a nacionalidade do sócio que detém a maioria do capital social da pessoa jurídica adquirente do imóvel rural, buscando dar maior efetividade na fiscalização de imóveis rurais adquiridos por estrangeiros.

A nova exigência está prevista no art. 440-AQ, IV, “b”, item 4: “Em caso de imóveis rurais adquiridos por pessoa jurídica, a informação da nacionalidade da pessoa que possuir a maioria do capital social, nos termos da Lei 5.709/1971.”, que inova ao trazer expressamente a obrigatoriedade do Oficial registrador de identificar a nacionalidade do controlador da empresa adquirente de imóvel rural, evitando, assim, aquisições fora dos limites impostos pela legislação.

Antes mesmo do Provimento, os Cartórios de Registro de Imóveis já estavam obrigados a manter registros específicos das aquisições de propriedades rurais por estrangeiros e remeter, a cada trimestre, à Corregedoria da Justiça dos Estados o respectivo relatório dessas aquisições.

A imposição do CNJ garante um maior controle sobre as operações, evita e previne irregularidades nas aquisições de imóveis rurais e promove maior transparência sobre as pessoas físicas por trás das aquisições imobiliárias por meio de pessoas jurídicas.

Contudo, na prática é cediço que existe uma grande mutabilidade no controle societário de pessoas jurídicas, sendo possível a alteração do sócio controlador por inúmeros motivos, tais como fusões e aquisições, saída de sócios, sucessão, dentre outros.

O Provimento nº 195 não determina como será a fiscalização nestes casos, sendo este, com certeza, um grande desafio imposto para os cartórios de registro de imóveis e Juntas Comerciais do país.

Cada vez mais as regras visam aperfeiçoar o controle da aquisição e arrendamento de terras rurais por estrangeiros, refletindo a importância estratégica das áreas rurais para o país. Diante da complexidade legal envolvida nestas operações, é essencial que interessados procurem o apoio de um profissional jurídico especializado para garantir a segurança jurídica e ponderação de eventuais riscos nos processos de aquisição ou arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros.

*Viviane Castilho, sócia responsável pela área de direito fundiário, com colaboração da advogada Ieda Januário Schlossarecke e da estudante de direito Luana Lopes Marangoni, todas do escritório Oliveira e Roquim – Sociedade de Advogados

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