Nem tudo que aparece no boleto do condomínio ou na cobrança de reforma é obrigação do inquilino. A Lei do Inquilinato separa o que é do morador e o que é do dono. Cobrança indevida pode até virar desconto no aluguel.
Quais consertos o inquilino não paga?
O inquilino não paga o que atinge a estrutura do imóvel nem os problemas graves que impedem o uso normal da casa. Telhado, encanamento antigo, fundação, infiltração vinda da laje e fiação embutida são obrigações do proprietário.
A regra vem do artigo 22, inciso IV, da Lei nº 8.245/1991, que obriga o dono a manter o imóvel em condições de uso durante todo o contrato. O texto oficial está na Lei nº 8.245/1991.
No condomínio, a divisão fica no parágrafo único do artigo 22. Despesa extraordinária é a que sai da rotina do prédio, mexe com a estrutura ou substitui algo grande. Tudo isso é do dono.
Veja as principais despesas que o inquilino pode se recusar a pagar:
1
Reforma que mexe na estrutura
Troca de coluna, pilar, laje, telhado ou fundação. Vale para o apartamento e para o prédio inteiro.
2
Pintura de fachada e áreas externas
Pintura de fachada, empena, poço de aeração e esquadria externa é do dono. Pintura interna do apartamento também.
3
Instalação de equipamentos novos
Câmeras, portões eletrônicos, sistema de incêndio, elevador novo, playground. Primeira instalação é do proprietário.
4
Fundo de reserva
Reserva do condomínio para obras futuras é despesa extraordinária. Só entra na conta do inquilino se for usada em manutenção do dia a dia.
5
Indenização trabalhista de antes do contrato
Dispensa de porteiro ou zelador contratado antes do aluguel começar é do dono, mesmo que a rescisão saia agora.
E o que o inquilino paga então?
O artigo 23, inciso XII, e o parágrafo 1º da Lei do Inquilinato listam o que fica com o morador. São as despesas ordinárias: gastos do dia a dia que mantêm o prédio funcionando.
Entra na conta do inquilino:
- Salário e encargos de porteiro, zelador e faxineira
- Consumo de água, luz e gás das áreas comuns
- Limpeza, conservação e pequenos reparos das áreas de uso comum
- Manutenção de elevador, portão e antena coletiva
- Rateio mensal das contas do condomínio
Dentro do imóvel, o inquilino cuida de pequenos reparos que vêm do uso: torneira pingando, lâmpada queimada, resistência do chuveiro, fechadura arranhada. Isso é manutenção rotineira.
Conserto grande no meio do contrato: o que fazer?
Se o problema é sério e é obrigação do dono, o artigo 26 da Lei do Inquilinato resolve. Ele obriga o inquilino a deixar o reparo acontecer, mas garante dois direitos que muita gente ignora:
- Se o conserto passar de 10 dias, o inquilino tem direito a desconto proporcional no aluguel pelos dias a mais.
- Se passar de 30 dias, o inquilino pode encerrar o contrato sem pagar multa.
O caminho certo é avisar por escrito, de preferência por e-mail ou aplicativo de mensagem, com foto do problema. Guarde a conversa. Sem prova, fica difícil cobrar depois.
Como comparar rapidamente o que é de cada um?
A tabela abaixo resume as situações mais comuns em contrato residencial. Ela ajuda a bater o olho e saber quem paga.
| Situação | Quem paga | Base legal |
|---|---|---|
| Telhado com goteiraEstrutura do imóvel | Proprietário | Art. 22, IV |
| Torneira pingandoReparo rotineiro | Inquilino | Art. 23, III |
| Pintura de fachadaRateio no condomínio | Proprietário | Art. 22, X, “b” |
| Salário do porteiroRateio mensal | Inquilino | Art. 23, §1º |
| Instalação de câmeras novasEquipamento novo | Proprietário | Art. 22, X, “e” |
| Fundo de reservaUso futuro em obra | Proprietário | Art. 22, X, “g” |
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E se o contrato disser que tudo é do inquilino?
Não vale. O artigo 45 da Lei do Inquilinato anula qualquer cláusula que tente empurrar para o inquilino as obrigações que a lei manda o dono cumprir. Mesmo assinado e com firma reconhecida, esse trecho do contrato perde efeito.
Se você pagou uma despesa que era do proprietário, cabe pedir reembolso. Guarde o boleto do condomínio com a discriminação da despesa e o comprovante de pagamento. Se o dono não devolver, cabe ação de cobrança nos Juizados Especiais Cíveis.
Como descontar do aluguel de forma segura?
Descontar por conta própria é arriscado. O caminho seguro tem três passos: primeiro, notifique o dono ou a imobiliária por escrito, com prazo. Depois, guarde nota fiscal do serviço se você precisou pagar por conta. Por último, negocie o abatimento no aluguel do mês seguinte.
Se o proprietário se recusar, o inquilino pode entrar com ação de reparação. Enquanto isso, continue pagando o aluguel para não abrir brecha de despejo por inadimplência.
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